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http://office.soufun.com 北京寫字樓網(wǎng) 2006-11-22 15:51:00 解放網(wǎng)—易居網(wǎng) 

2006年上半年，隨著宏觀調(diào)控政策的不斷深入，住宅市場逐漸趨于平緩。而寫字樓產(chǎn)品在宏觀調(diào)控下，無論是銷售市場，還是租賃市場，都表現(xiàn)比較活躍。這主要是因為，一系列的宏觀調(diào)控政策主要針對的是住宅市場，對于寫字樓市場幾乎沒有什么影響。

從銷售市場上來看，近階段，上海寫字樓市場每月的供應(yīng)量和成交量都比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)什么較大的波動，一些細微的起伏也是市場的正常現(xiàn)象。2006年上半年，上海甲級寫字樓出售市場每月實際供應(yīng)面積基本在21~27萬/平方米之間；上半年去化銷售甲級寫字樓面積約為6.38萬平方米。除去4月份相對大量的去化，其余月度去化情況比較平穩(wěn)，月去化面積基本在0.7~1.1萬/平方米之間。而上海乙級寫字樓月度供應(yīng)面積基本在110~140萬/平方米之間；上半年去化銷售乙級寫字樓面積約為51.36萬平方米，其中月去化面積基本在5-10萬平方米之間。

從租賃市場來看，近階段，上海寫字樓市場租金水平總體呈現(xiàn)增長的趨勢，甲級寫字樓的租金水平較2005年底增長了5%左右，空置率出現(xiàn)小幅回升，甲級寫字樓市場供不應(yīng)求的形勢依然嚴峻。

2006年上半年，上海甲級寫字樓的租金水平最終達到1.02美元/平方米/天左右，空置率達到7.85%左右；上海乙級寫字樓的租金水平達到0.5美元/平方米/天左右，空置率在20%左右。

在2006年上半年，通過總結(jié)分析，上海寫字樓市場的一些新的現(xiàn)象呈現(xiàn)在我們面前：

寫字樓市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化

傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)內(nèi)，新增出售的寫字樓越來越少，而一些次中心區(qū)域和邊緣地區(qū)的寫字樓供應(yīng)卻明顯增加，尤其是浦東金橋地區(qū)的寫字樓，自2005年之后就不斷有新的寫字樓出售。去年新增寫字樓較多的普陀區(qū)，在2006年上半年沒有一例物業(yè)出售。

從成交來看，大部分的成交集中在工業(yè)園區(qū)、邊緣地區(qū)的寫字樓以及次中心區(qū)域的一些異質(zhì)化產(chǎn)品。這種成交結(jié)構(gòu)符合上海辦公格局外延的趨勢。

甲級寫字樓市場租金水平差距拉大

近幾年新建的甲級寫字樓物業(yè)，由于物業(yè)自身品質(zhì)較高，并且與現(xiàn)時辦公性能的需求比較吻合，因此其租金水平處于高位運行，目前租金水平大都在1~1.4美元/平方米/天，如港匯廣場、嘉華中心、匯亞大廈、都市總部大樓等，租賃業(yè)務(wù)比較活躍，入住率普遍能夠達到95%以上。

而一些建成較早的甲級寫字樓物業(yè)，租金水平卻每況愈下，目前租金水平只能維持在0.65~0.8美元/平方米/天，并且租戶質(zhì)量不高，入住率在92%左右。而且，租金水平和入住率隨著樓齡的增長，以及新建甲級寫字樓的沖擊，將會繼續(xù)回落。

陳舊甲級寫字樓搶占乙級寫字樓租賃市場

一些建成較早的甲級寫字樓，由于物業(yè)設(shè)備陳舊，加之新建甲級寫字樓的不斷沖擊，已經(jīng)漸漸地從甲級寫字樓市場的客戶爭奪中退出，從而把潛在的入住客戶鎖定在一些有著甲級寫字樓需求，但是支付能力較弱的企業(yè)和單位。雖然這些甲級寫字樓設(shè)備稍顯陳舊，但是由于其良好的物業(yè)管理、成熟的辦公氛圍、相對便利的交通商業(yè)環(huán)境，加上租金優(yōu)惠，仍受到了一些企業(yè)的垂青，這樣勢必會危及一些乙級寫字樓的利益，從而加劇乙級寫字樓領(lǐng)域的競爭。